Γερμανία: Τα πάντα για την αγορά ενός σπιτιού (vol.2)

Γερμανία-Σπίτι-Αγορά

Ονειρεύεστε να εγκατασταθείτε μόνιμα σε μια βαυαρική αγροικία ή σε ένα ανακαινισμένο στούντιο στο Βερολίνο; Ο οδηγός μας για την αγορά σπιτιού στη Γερμανία εξηγεί πώς να πραγματοποιήσετε αυτά τα όνειρα. Από τις νομικές απαιτήσεις έως τις αμοιβές αλλά και το πού να αναζητήσετε το νέο σας σπίτι.

Από την εύρεση ενός σπιτιού στη Γερμανία έως την υπογραφή της σύμβασης, η Hypofriend, μια χρηματοοικονομική εταιρεία που συμβουλεύει τους ομογενείς για τα στεγαστικά δάνεια της Γερμανίας, σας καθοδηγεί στη διαδικασία αγοράς ενός γερμανικού ακινήτου.

Ενώ οι περισσότερες χώρες υποστηρίζουν έντονα είτε την ενοικίαση είτε την αγορά του σπιτιού σας, οι επιλογές είναι ισορροπημένες στη Γερμανία, με σχεδόν το ήμισυ του πληθυσμού να έχει τα δικά του σπίτια. Δηλαδή, το δεύτερο χαμηλότερο ποσοστό στην Ευρώπη μετά την Ελβετία.

Η ΣΥΝΕΧΕΙΑ ΑΠΟ ΕΔΩ για την αγορά σπιτιού (vol1)

Πώς να βρείτε ένα ακίνητο στη Γερμανία

Τα ακίνητα μπορούν να πωληθούν είτε ιδιωτικά είτε μέσω κτηματομεσίτη (Immobilienmakler). Και στις δύο περιπτώσεις, το βάρος πέφτει συνήθως στον αγοραστή για να βρει ένα ακίνητο που τον ενδιαφέρει και στη συνέχεια να απευθυνθεί στον ιδιοκτήτη ή στον μεσίτη του.

Αυτό σημαίνει ότι οι κτηματομεσίτες πληρώνονται συνήθως από τον πωλητή, αλλά αυτό δεν συμβαίνει πάντα. Καθώς οι αμοιβές των μεσαζόντων είναι συνήθως 3-7% της τιμής αγοράς, είναι σημαντικό να ελέγξετε ποιος τις πληρώνει. Μπορείτε να βρείτε έναν κτηματομεσίτη μέσω της εθνικής οργάνωσης, IVD.

Όπως στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες, μπορείτε να βρείτε αγγελίες σε εφημερίδες ή να αναζητήσετε σπίτια σε ιστότοπους μεσιτικών γραφείων ή διαδικτυακές πύλες ιδιοκτησίας. Τα ακίνητα προς πώληση ενδέχεται να έχουν μια πινακίδα στο παράθυρο ή στον πίνακα ανακοινώσεων στον κήπο που διαφημίζει την κατάστασή τους, αλλά αυτό είναι σχετικά σπάνιο στη Γερμανία, οπότε μην υπολογίζετε να εντοπίσετε εύκολα κάθε σπίτι προς πώληση, ακόμη και σε έναν δρόμο που περπατάτε καθημερινά.

Διαδικτυακές πύλες ιδιοκτησίας

  • immobilo (μόνο στα Γερμανικά)

Επιλογή ακινήτου

Οι Γερμανοί συνήθως περιμένουν να αγοράσουν ένα ακίνητο και να ζήσουν σε αυτό για μεγάλο χρονικό διάστημα ή για μια ζωή, οπότε είναι σημαντικό να αφιερώσετε χρόνο όταν παίρνετε την απόφασή σας και να μην βιάζεστε. Σε ελκυστικές ή ανταγωνιστικές περιοχές, ο κύκλος εργασιών μπορεί να είναι μικρός, έτσι σε έναν ιδανικό κόσμο θα πρέπει να δώσετε στον εαυτό σας ένα χρόνο ή περισσότερο για να βρείτε και να αγοράσετε το τέλειο ακίνητο.

Τα σπίτια στη Γερμανία πρέπει να πληρούν ορισμένες ελάχιστες νομικές απαιτήσεις σχετικά με τις στέγες, τα παράθυρα, τη θέρμανση και άλλες παροχές. Θα πρέπει να σας δοθούν κάποιες πληροφορίες σχετικά με αυτό πριν αγοράσετε, αλλά δεν υπάρχει καμία εγγύηση ότι θα λάβετε την πλήρη εικόνα. 

Έχοντας αυτό κατά νου, είναι λογικό να πληρώνουμε για μια πλήρη διαρθρωτική έρευνα, η οποία θα περιγράφει τυχόν προβλήματα που έχει το σπίτι. Μπορείτε να προσλάβετε έναν αρχιτέκτονα ή έναν επιθεωρητή (amtlich vereidigter sachverständiger) για να κάνετε μια έρευνα.

Υπολογιστές υποθηκών

Οι διαδικτυακοί υπολογιστές υποθηκών στη Γερμανία μπορούν να σας βοηθήσουν να προσδιορίσετε το ποσό που μπορείτε να δανειστείτε και να εκτιμήσετε το μηνιαίο επιτόκιο σας:

Hypofriend Υπολογιστής υποθηκών 

Η έξυπνη γερμανική αριθμομηχανή υποθηκών του LoanLink

Αγορά ακινήτου στη Γερμανία

Μπορείτε να περιμένετε να περάσει μια σημαντική περίοδο για αναζήτηση σπιτιού, αλλά μόλις βρείτε ένα ακίνητο, η αγορά του μπορεί να διαρκέσει περισσότερο από ένα μήνα για να ολοκληρωθεί η συμφωνία.

Τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσετε είναι συνήθως τα εξής:

  1. Διερευνήστε υποθήκες και πάρτε προσφορές.
  2. Βρείτε ένα κατάλληλο ακίνητο.
  3. Κάντε μια προσφορά.
  4. Ο συμβολαιογράφος θα συντάξει τη σύμβαση πώλησης.
  5. Οριστικοποίηση της υποθήκης.
  6. Υπογράψτε τη σύμβαση.
  7. Ο συμβολαιογράφος καταγράφει την πώληση.
  8. Τέσσερις εβδομάδες αργότερα, πρέπει να πληρώσετε το φόρο πώλησης ακινήτων.

Εγγραφή αγοράς ακινήτου στη Γερμανία

Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι η υπογραφή της σύμβασης δεν αρκεί για την αγορά ενός ακινήτου. Η ιδιοκτησία πρέπει επίσης να εγγραφεί, μια διαδικασία την οποία πρέπει να φροντίσει ο συμβολαιογράφος σας. Σε αυτό το σημείο, η κυβέρνηση θα ελέγξει ότι δεν υπάρχουν εκκρεμή ζητήματα σχετικά με την πώληση.

Ο συμβολαιογράφος θα έχει ήδη παραδόσει μια επιταγή, οπότε σπάνια υπάρχει πρόβλημα, αλλά αν υπάρξει πρόβλημα, η μεταφορά της ιδιοκτησίας δεν θα ολοκληρωθεί έως ότου ξεμπλοκαριστούν τα ζητήματα. Για το λόγο αυτό, πολλοί άνθρωποι επιλέγουν να χρησιμοποιήσουν τον συμβολαιογράφο ως εγγυητη. Σε αυτήν την περίπτωση, τα χρήματα μεταφέρονται στον λογαριασμό του συμβολαιογράφου (notaranderkonto) προτού διατεθούν στον πωλητή.

Διορισμός συμβολαιογράφου στη Γερμανία

Απαιτείται νομικά από εσάς να χρησιμοποιήσετε έναν δημόσιο συμβολαιογράφο για να ολοκληρώσετε την πώληση ενός ακινήτου. Ο συμβολαιογράφος θα ενεργήσει ως μεσάζων ή διαιτητής και θα πρέπει να είναι αμερόληπτος.

Ο συμβολαιογράφος σας θα ελέγξει τα αρχεία για να διασφαλίσει ότι δεν υπάρχει κανένας λόγος για τον οποίο η πώληση δεν μπορεί να προχωρήσει, αν και είναι σημαντικό να θυμάστε ότι δεν θα επιθεωρεί το ακίνητο, ούτε θα ζητήσει πληροφορίες σχετικά με την κατάστασή του από τον πωλητή. Δουλειά του συμβολαιογράφου είναι να διασφαλίσει ότι όλα τα χαρτιά έχουν συμπληρωθεί σωστά, και στην πράξη της πώλησης θα είναι μάρτυρας με την παρουσία του.

Έχετε την ευκαιρία να επιλέξετε το δικό σας συμβολαιογράφο, αλλά αν μπορείτε να βρείτε κάποιον που μιλά τη γλώσσα σας, κάντε το. Διαφορετικά, η πρεσβεία σας θα έχει μια λίστα μεταφραστών που μπορούν να σας προτείνουν (π.χ. βρετανική πρεσβεία παρέχει μια λίστα αγγλόφωνων δικηγόρων και μεταφραστών).

Προκαταβολές και υποθήκες στη Γερμανία

Θα πρέπει να περιμένετε πριν καταθέσετε την προκαταβολή όταν αγοράζετε ένα σπίτι στη Γερμανία. Μια ελάχιστη κατάθεση 20% είναι συνήθως τυπική, αλλά σε ορισμένες περιπτώσεις από τους ομογενείς ζητούνται προκαταβολές 30-40% καθώς θεωρούνται υψηλότερου κινδύνου. Κατά την υποβολή αίτησης για υποθήκη, μπορεί επίσης να σας ζητηθεί να παράσχετε αποδείξεις τακτικής αποταμίευσης τα τελευταία χρόνια.

Οι μεγάλες εθνικές τράπεζες έχουν συνήθως έναν σύμβουλο ενυπόθηκων δανείων στο προσωπικό τους, ο οποίος θα μπορεί να συζητήσει μαζί σας τις ανάγκες σας. Ορισμένοι σύμβουλοι μιλούν ακόμη και αγγλικά, αλλά αυτό δεν είναι σίγουρο. Είναι καλύτερο να πάρετε μια ιδέα για το πόσο μπορεί να είστε σε θέση να δανειστείτε χρησιμοποιώντας μια ηλεκτρονική αριθμομηχανή ενυπόθηκων δανείων πριν από το ραντεβού σας ή να προσλάβετε τις υπηρεσίες ενός συμβούλου στεγαστικών δανείων φιλικό προς τους ομογενείς.

Οι περισσότερες γερμανικές τράπεζες έχουν μια ηλεκτρονική ενότητα όπου μπορείτε να δείτε τα έγγραφα ώστε στη συνέχεια να υποβάλετε αίτηση για υποθήκη στον δικό σας χρόνο. Στη συνέχεια θα ακολουθήσουν ένα τηλεφώνημα και μια προσωπική συνάντηση προτού συμφωνήσουν κατ ‘αρχήν μια υποθήκη, την οποία μπορείτε να χρησιμοποιήσετε για να υποβάλετε μια προσφορά σε ένα ακίνητο.

Τα στεγαστικά δάνεια διαρκούν συνήθως για μια περίοδο 25 ή 30 ετών, με τα επιτόκια να καθορίζονται για τα πρώτα πέντε χρόνια περίπου. Διατίθενται μεταβλητά επιτόκια και άλλες περίοδοι δανείου, ωστόσο η Γερμανία δεν διαθέτει ορισμένους από τους πιο επικίνδυνους τύπους στεγαστικών δανείων που ήταν διαθέσιμοι στις ΗΠΑ και το Ηνωμένο Βασίλειο. Δεν θα βρείτε, για παράδειγμα, μια υποθήκη μόνο για τόκους σχετικά με την πλήρη αξία ενός ακινήτου.

Ως όφελος, μέρος του στεγαστικού σας επιτοκίου μπορεί να εκπίπτει φόρου ανάλογα με την περίπτωσή σας. Ωστόσο, αυτό το όφελος είναι απίθανο να αντισταθμίσει τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών που αναφέρθηκε παραπάνω, οπότε είναι συνήθως μόνο ένα πλεονέκτημα για όσους παραμένουν για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Μπορείτε να μάθετε περισσότερα για το πώς λειτουργεί αυτό στον πλήρη οδηγό για τη λήψη υποθήκης στη Γερμανία.

Το κόστος αγοράς ενός σπιτιού στη Γερμανία

Όταν αγοράζετε ένα ακίνητο στη Γερμανία, πρέπει να πληρώσετε το μεγαλύτερο μέρος του κόστους. Συνήθως, ο πωλητής θα πληρώσει τον κτηματομεσίτη, αλλά εάν έχετε χρησιμοποιήσει τον μεσίτη που διαιρεί την αμοιβή του, τότε ίσως χρειαστεί να πληρώσετε κάτι παραπάνω.

Το συνολικό κόστος για την αγορά ενός ακινήτου είναι συνήθως περίπου το 10% της τιμής αγοράς. Αυτό καλύπτει:

  1. Φόρο μεταβίβασης ακινήτων (grunderwerbssteue) 3,5-6,5% ·
  2. Αμοιβές συμβολαιογράφου 1,2-1,5% ·
  3. Τέλη εγγραφής 0,8-1,2%;
  4. Τις αμοιβές του κτηματομεσίτη, αν μοιραστούν, 1,5–3%, συν ΦΠΑ στο 19%.
  5. Φόρο μεταφοράς ακινήτων / φόρο μεταβίβασης ακινήτων

Όταν αγοράζετε ένα σπίτι στη Γερμανία, θα πρέπει να πληρώσετε φόρο μεταφοράς (Grunderwebsteur). Αυτό επιβάλλεται από το 3,5% της τιμής αγοράς, αλλά σε ορισμένες περιοχές είναι υψηλότερο. Επί του παρόντος, οι τιμές καθορίζονται ως εξής για κάθε περιοχή:

3,5% – Βαυαρία, Σαξωνία

4,5% – Αμβούργο

5% – Βάδη – Βυτεμβέργη, Βραδενμβούργο, Έσση, Μεκλεμβούργο – Πομερανία, Βόρεια Ρηνανία – Βεστφαλία, Σαξονία, Θουριγγία

5,5% – Σάαρλαντ

6% – Βερολίνο

6,5% – Σλέσβιχ-Χολστάιν

Πώληση ακινήτου στη Γερμανία

Είναι σημαντικό να σκεφτείτε πώς θα διαθέσετε την περιουσία σας, ειδικά εάν αναμένετε ξαφνική μετεγκατάσταση. Καθώς το μεγαλύτερο μέρος του κόστους της συναλλαγής πληρώνεται από τον αγοραστή, η πώληση ενός ακινήτου στη Γερμανία είναι σχετικά φθηνή.

Ωστόσο, μόλις πωληθεί το ακίνητο, θα πρέπει να πληρώσετε φόρο υπεραξίας 25% εάν έχετε την ιδιοκτησία για λιγότερο από 10 χρόνια.

Επιπλέον, τα ακίνητα μπορεί να είναι μια αργή διαδικασία, εκτός εάν έχετε καταφέρει να επιλέξετε μια ιδιαίτερα δημοφιλή περιοχή και αυτό μπορεί να δεσμεύσει ένα σημαντικό ποσό του κεφαλαίου σας. 

Η αγορά ενοικίασης είναι ισχυρή και επιτρέπεται να κατέχετε ακίνητα στη Γερμανία, ακόμη και αν είστε αλλοδαπός μη κάτοικος, οπότε ενδέχεται να μπορείτε να συνεχίσετε να κερδίζετε από την επένδυσή σας πολύ μετά την αποχώρησή σας από την περιοχή.

ΚΑΛΕΣ ΑΓΟΡΕΣ!

Αν τελικά δεν καταλήξετε στην αγορά σπιτιού, διαβάστε το άρθρο μας για την ενοικίαση σπιτιού στη Γερμανία

Διαβάστε επίσης

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Copyright © 2021 · #SuperGreeks · Web Design & Development by SuperGreeks