Γερμανία: Τα πάντα για την ενοικίαση σπιτιού

Γερμανία-Ενοικίαση-Σπίτι

Γνωρίστε τα δικαιώματά σας ως ενοικιαστής με αυτόν τον οδηγό για τη γερμανική αγορά ενοικίασης, συμπεριλαμβανομένων συμβουλών για το πού να αναζητήσετε σπίτια και διαμερίσματα προς ενοικίαση στη Γερμανία.

Μισθώνουν πολλά άτομα στη Γερμανία;

Ενώ οι περισσότερες χώρες υποστηρίζουν έντονα είτε την ενοικίαση είτε την αγορά του σπιτιού, οι επιλογές είναι ισορροπημένες στη Γερμανία, με σχεδόν το ήμισυ του πληθυσμού να νοικιάζει την κατοικία του. Πάνω από το ήμισυ του πληθυσμού ζει σε διαμερίσματα, καθιστώντας τις μονοκατοικίες πιο δύσκολο να βρεθούν, ιδιαίτερα σε αστικές περιοχές.

Για παράδειγμα η διαμονή στο Μόναχο μπορεί να είναι ακριβή. Η πόλη έχει τα υψηλότερα ενοίκια, αλλά μια μελέτη του 2017 από το Ίδρυμα Hans Bockler διαπίστωσε ότι η Βόννη ήταν η πόλη όπου οι ενοικιαστές ξόδεψαν το μεγαλύτερο μέρος των μισθών τους στο κόστος στέγασης, σε ένα ποσοστό 30,3%.

Θέλετε να νοικιάσετε ή να αγοράσετε;

Οι τιμές και τα ενοίκια κατοικιών αυξήθηκαν δραματικά στη Γερμανία την τελευταία δεκαετία, και αυτή η τάση δεν δείχνει κανένα σημάδι μείωσης. Το 2017, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 4,5%, ελαφρώς χαμηλότερα από το 4,9% που καταγράφηκε το 2016.

Δεν υπάρχουν περιορισμοί για τους ανθρώπους από το εξωτερικό που επιθυμούν να αγοράσουν ένα ακίνητο, καθιστώντας αυτή την αγορά μια ελκυστική επένδυση για πολλούς ομογενείς που σχεδιάζουν να παραμείνουν τρία ή περισσότερα χρόνια – δηλαδή αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα για να αντισταθμίσουν το κόστος αγοράς.

Μάθετε περισσότερα στον οδηγό για αγορά σπιτιού στη Γερμανία.

ΚΑΙ ΕΔΩ

Τα στοιχεία από τη Statista βάσει του τελευταίου τριμήνου του 2017 δείχνουν ότι το Μόναχο, η Φρανκφούρτη, η Στουτγκάρδη, η Ίνγκολσταντ, το Φράιμπουργκ, το Βερολίνο και το Αμβούργο ήταν οι γερμανικές πόλεις με το υψηλότερο κόστος ενοικίασης ανά τετραγωνικό μέτρο.

Η αγορά σπιτιού σίγουρα μπορεί να αποτελεί μια καλή λύση για πολλούς*

Εύρεση ακινήτου προς ενοικίαση στη Γερμανία

Συνήθως δεν χρειάζεται να πληρώνετε προμήθειες κτηματομεσίτη (Makler) στην αναζήτηση διαμερίσματος για ενοικίαση στη Γερμανία, καθώς αυτά είναι ανήκουν στο άτομο που αφήνει το διαμέρισμα.

Εάν θέλετε να πληρώσετε έναν μεσίτη για να σας βοηθήσει να βρείτε ένα σπίτι, αυτό μπορεί να ελαφρύνει την πίεση να αναζητήσετε ένα ακίνητο μόνοι σας όμως θα παίξει ρόλο στην τιμή.

Διαδικτυακές σελίδες για μεσίτες

Οι ιστοσελίδες μεσιτών χρησιμοποιούνται ευρέως στη Γερμανία, με μερικούς από τους πιο δημοφιλείς ιστότοπους να είναι οι εξής:

Εύρεση προσωρινών κατοικιών και επιπλωμένων διαμερισμάτων

Τα Flatshares -όπως ονομάζονται – οργανώνονται συχνά ανεπίσημα και μπορούν να βρεθούν μέσω ιστότοπων, καθώς και σε φόρουμ. Εάν σκέφτεστε μια ανεπίσημη συγκατοίκηση, είναι σημαντικό να θυμάστε ότι χωρίς συμβόλαιο, θα δυσκολευτείτε να επικαλεστείτε τα δικαιώματά σας ως μισθωτής.

Η εκμίσθωση είναι νόμιμη στη Γερμανία και μπορεί να είναι μια επιλογή για προσωρινή διαμονή.

Τα καλά μέρη για να βρείτε sub-let είναι συνήθως μεταξύ του δικτύου φίλων και γνωστών σας και στους πίνακες μηνυμάτων μεγάλων οργανισμών. Πολλές ιστοσελίδες σάς επιτρέπουν να αναζητήσετε επιπλωμένα διαμερίσματα και πολυκατοικίες.

Μερικές από αυτές είναι:

Αγγελίες ακινήτων προς ενοικίαση στη Γερμανία

Τα ακίνητα που διαφημίζονται στη Γερμανία σε αγγελίες, δηλώνουν συνήθως το μέγεθός τους σε τετραγωνικά μέτρα (Wohnfläche), καθώς και τον αριθμό των υπνοδωματίων (Schlafzimmer) και του μπάνιου (Badezimmer). Επιπλέον, ορισμένοι ιστότοποι παραθέτουν τον συνολικό αριθμό δωματίων (που συνήθως δεν περιλαμβάνουν το μπάνιο), την ενεργειακή άνεση και το έτος κατασκευής.

Πολλές γερμανικές κατοικίες παραχωρούνται χωρίς επίπλωση, συχνά χωρίς κουρτίνες, φωτιστικά και συσκευές κουζίνας.

Αίτηση για ενοικίαση ακινήτου στη Γερμανία

Η αγορά ακινήτων της Γερμανίας είναι ανταγωνιστική, επομένως είναι σημαντικό να υποβάλετε όλα τα έγγραφά σας. Συγκεκριμένα πρέπει να υποβάλετε:

  • Ένα έντυπο αίτησης, που συνήθως δίνεται αφού δείτε το διαμέρισμα.
  • Αντίγραφα της ταυτότητας με φωτογραφία και άδειας διαμονής (εάν χρειάζεται).
  • Απόδειξη εισοδήματος (Einkommensnachweis), συνήθως τους μισθούς που πήρατε τους τελευταίους τρεις μήνες.
  • Ένα πιστοποιητικό από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη σας που να δείχνει ότι δεν έχετε εκκρεμή οφειλόμενη μίσθωση (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung).
  • Η πιστωτική σας έκθεση (μπορείτε να την παραγγείλετε μέσω Διαδικτύου μέσω της Schufa).
  • Εάν δεν έχετε ένα από αυτά τα έγγραφα, για παράδειγμα επειδή μόλις φτάσατε στη Γερμανία, θα πρέπει να αναφέρετε τους λόγους αυτούς στην αίτησή σας.

Μπορείτε να αυξήσετε τις πιθανότητες επιτυχίας σας σε μια ανταγωνιστική αγορά συμπεριλαμβάνοντας μια επιστολή από τον εργοδότη σας (αντί της απόδειξης του εισοδήματος) ή ζητώντας από έναν φίλο ή συγγενή να ενεργήσει ως εγγυητής (εάν δεν έχετε αξιόπιστο εισόδημα, π.χ. φοιτητής).

Γερμανικές συμβάσεις μίσθωσης

Η ελάχιστη μίσθωση μπορεί να είναι μεγάλη στη Γερμανία, καθώς δεν είναι ασυνήθιστο για έναν ιδιοκτήτη να ζητά μια αρχική περίοδο μίσθωσης δύο ετών.

Βεβαιωθείτε ότι η σύμβαση μίσθωσης περιλαμβάνει όλες τις σχετικές λεπτομέρειες και ότι κατανοείτε τους όρους για το ενδεχόμενο παράβασης της συμφωνίας πριν από τη λήξη της αρχικής περιόδου της σύμβασης.

Οι περισσότερες μισθώσεις είναι απεριορίστου χρόνου, πράγμα που σημαίνει ότι μόλις ξεκινήσει η μίσθωση, ο ιδιοκτήτης μπορεί να την τερματίσει μόνο κάνοντας έξωση στον μισθωτή μέσω των δικαστηρίων ή ειδοποιώντας τον τουλάχιστον τρεις μήνες νωρίτερα. Αυτή η ειδοποίηση μπορεί να αμφισβητηθεί από τον μισθωτή και συνήθως γίνεται αποδεκτή μόνο όταν ο ιδιοκτήτης έχει βάσιμο λόγο για τη παραχωρήσει. Ομοίως, οι αυξήσεις μίσθωσης θα πρέπει να αιτιολογούνται, εκτός εάν ακολουθούν μια πορεία που ορίζεται στη συμφωνία ενοικίασης.

Υπάρχουν λίγες συμβάσεις όπου ο ιδιοκτήτης έχει έναν καλό λόγο ώστε να μην μπορεί να συνεχίσει να ενοικιάζει το ακίνητο μετά από μια συγκεκριμένη περίοδο, όπως η ανάγκη να το χρησιμοποιήσει ο ίδιος ή ο προγραμματισμός για πώληση. Αυτά σπάνια επεκτείνονται ή ανανεώνονται.

Και στις δύο περιπτώσεις, ο ενοικιαστής μπορεί να ειδοποιήσει σύμφωνα με το συμβόλαιό του. Μια περίοδος προειδοποίησης τριών μηνών είναι τυπική μετά την αρχική περίοδο σύμβασης.

Κόστος ενοικίασης σπιτιού στη Γερμανία

Το ποσό που θα χρειστεί να δαπανήσετε ποικίλλει σημαντικά ανάλογα με το πού ζείτε στη Γερμανία και σε ποια πόλη. Μπορείτε εύκολα να αυξήσετε το ποσό αναζητώντας μια κεντρική τοποθεσία ή μια μεγαλύτερη, οικογενειακή κατοικία.

Τα περισσότερα ενοίκια στη Γερμανία περιγράφονται συνήθως με κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο.

Σύμφωνα με το Ομοσπονδιακό Ινστιτούτο Κτιρίων, Αστικών και Χωρικών Ερευνών, τα διαμερίσματα στη Γερμανία ενοικιάζονται με μέσο όρο 8 € ανά τετραγωνικό μέτρο, με τιμές που κυμαίνονται από περίπου 4 € ανά τετραγωνικό μέτρο (Wunsiedel / Vogtlandkreis) έως 10 € (Βερολίνο) ) έως 16 € (Μόναχο).

Χάρη στην οικονομία που αντιμετώπισε σχετικά καλά την οικονομική κρίση, τα ακίνητα της Γερμανίας είναι σε ζήτηση και τα ενοίκια αυξάνονται γενικά. Καθώς η νομοθεσία περιορίζει τις αυξήσεις ενοικίασης για τους ενοικιαστές, οι τιμές αυξάνονται συχνά δραματικά όταν υπάρχει μια νέα μίσθωση.

Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και αν αναλάβετε μια μίσθωση από έναν φίλο ή νοικιάσετε ένα διαμέρισμα στο ίδιο κτίριο, το ενοίκιο για τη νέα μίσθωση μπορεί να είναι πολύ υψηλότερο. Το 2015, θεσπίστηκαν νόμοι για τον έλεγχο των ενοικίων (Mietpreisbremse), αλλά μια έκθεση του Γερμανικού Ινστιτούτου Οικονομικής Έρευνας το 2018 διαπίστωσε ότι επιπτώσεις υπήρξαν σε ένα μικρό ποσοστό ενοικιαστών.

Προκαταβολές και υπηρεσίες κοινής ωφέλειας στη Γερμανία

Μια προκαταβολή (Kaution) ζητείται συνήθως από τον ιδιοκτήτη και συνήθως ισούται με το ενοίκιο τριών μηνών. Δεν πρέπει να είναι μεγαλύτερο από αυτό το ποσό και πρέπει να κατατεθεί σε ειδικό λογαριασμό ταμιευτηρίου.

Τα κόστη κοινής ωφέλειας δεν περιλαμβάνονται συνήθως στο ενοίκιο – αλλά αυτό πρέπει να ορίζεται στη συμφωνία ενοικίασης. Η ιδιοκτησία θα το χαρακτηριστεί συνήθως ως Kaltmiete, κυριολεκτικά ως «κρύο ενοίκιο», δηλαδή χωρίς θέρμανση ή παροχές. Ένα Warmmiete θα περιλαμβάνει θέρμανση και πιθανώς και άλλα κόστη (Nebenkosten), όπως έξοδα διαχείρισης και άλλες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας.

Καταγραφή αντικειμένων και παρεμβάσεις σε ενοικιαζόμενο σπιτι

Πριν αποφασίσετε να μπείτε στο σπίτι για διαμονή, καταγράψτε με ακρίβεια τα περιεχόμενα του ακινήτου και την κατάσταση του. Συνήθως επιτρέπεται στους ενοικιαστές να διακοσμούν τον χώρο, συμπεριλαμβανομένων και του βαψίματος των τοίχων, αλλά όταν τελειώσει η μίσθωση θα πρέπει να επιστραφούν στην ιδιοκτησία σε ουδέτερη κατάσταση (συνήθως λευκούς τοίχους) και να αφαιρέσουν τυχόν πρόσθετα αντικείμενα (όπως χαλιά ή κουρτίνες) πριν μετακινηθούν.

Δικαιώματα μισθωτή

Ο γερμανικός νόμος είναι γενικά υπέρ του μισθωτή. Εάν έχετε οποιεσδήποτε ερωτήσεις, μπορείτε να επικοινωνήσετε με την ένωση εθνικών ενοικιαστών, το Deutscher Mieterbund (μόνο στα γερμανικά) ή να βρείτε την ένωση τοπικών ενοικιαστών (μόνο στα γερμανικά) που ονομάζεται Mieterverbände.

Ένας ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να προχωρήσει σε έξωση του μισθωτή επειδή δεν πληρώνει το ενοίκιο μετά από δύο μήνες, ωστόσο, η διαδικασία έξωσης μπορεί να είναι πολύ αργή, απαιτώντας περισσότερο από έξι μήνες σε ορισμένες περιπτώσεις.

Η δραματική αύξηση των ενοικίων σε δημοφιλείς αστικές περιοχές σημαίνει ότι ορισμένοι ιδιοκτήτες και μεσίτες έχουν έντονο ενδιαφέρον για την αλλαγή ενοικιαστών, ώστε να μπορούν στη συνέχεια να αυξήσουν το ενοίκιο. Αυτό οδήγησε σε ορισμένες αδίστακτες τακτικές, συμπεριλαμβανομένης της αποτυχίας συντήρησης του κτιρίου. Χρησιμοποιούνται επίσης νομικές μέθοδοι, συμπεριλαμβανομένων των μισθωτών που πληρώνουν για να φύγουν.

Ορισμένες πόλεις, συμπεριλαμβανομένου του Βερολίνου, έχουν αυστηρά όρια στο ποσό που μπορεί να αυξηθεί ένα ενοίκιο για μια δεδομένη περίοδο, οπότε αν βρεθείτε αντιμέτωποι με μια ξαφνική αύξηση ενοικίου αφού έχετε ήδη υπογράψει μια συμφωνία ενοικίασης, είναι σημαντικό να ζητήσετε συμβουλές. Ως γενική οδηγία, οι αυξήσεις ενοικίασης πρέπει να πραγματοποιούνται το πολύ μία φορά το χρόνο και έως και 20% κατ ‘ανώτατο όριο αύξησης για τρία χρόνια.

Διαβάστε επίσης

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Copyright © 2021 · #SuperGreeks · Web Design & Development by SuperGreeks