Το άρθρο απευθύνεται σε όσους Έλληνες επιθυμούν να αγοράσουν σπίτι στην Ολλανδία.

Η απόφαση για την αγορά πρώτης ή νέας κατοικίας στην Ολλανδία μπορεί να φαίνεται μια περίπλοκη διαδικασία ειδικά αν έχετε έρθει πρόσφατα στη χώρα και δεν έχετε ακόμα καταλάβει πώς λειτουργεί το ολλανδικό σύστημα. Όμως, αν φροντίσετε να οργανώσετε όλα τα βήματα η διαδικασία γίνεται αρκετά απλή.

Όταν αρχίσετε να ζυγίζετε το αν σας συμφέρει να συνεχίσετε να νοικιάζετε καλό είναι να λάβετε υπόψη ότι το κόστος των στεγαστικών δανείων είναι συχνά χαμηλότερο από το ενοίκιο. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα καθώς οι τιμές ενοικίασης αυξάνονται κάθε χρόνο. Ωστόσο, θα πρέπει να αξιολογήσετε την αγορά ανά περιοχή και να αποφασίσετε εάν είναι συνετό να αγοράσετε τώρα – καθώς το κόστος συναλλαγής και οι υψηλές τιμές στις μεγάλες πόλεις μπορούν να ανατρέψουν την ισορροπία. Οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί απότομα τα τελευταία χρόνια λόγω και της έλλειψης κατοικιών στις κύριες πόλεις (Άμστερνταμ, Ρότερνταμ, Ουτρέχτη και Χάγη) . Ωστόσο, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων παραμένουν χαμηλά, με ορισμένους παρόχους να προσφέρουν 100% στεγαστικά δάνεια.

Η Ολλανδία δεν θέτει περιορισμούς στην αγορά ακινήτου από αλλοδαπούς, κατοίκους ή μη. Παρόλα αυτά, για να πάρετε ένα δάνειο πρέπει να ζείτε και να είστε εγγεγραμμένοι στην Ολλανδία. Εάν είστε από χώρα της ΕΕ, του ΕΟΧ ή της Ελβετίας, δεν χρειάζεστε βίζα για να ζήσετε ή να εργαστείτε στην Ολλανδία. Ωστόσο, θα χρειαστεί να υποβάλετε αίτηση για άδεια παραμονής και εθνικό αριθμό ταυτοποίησης – που ονομάζεται BSN . Λάβετε υπόψη ότι μπορείτε να κάνετε αίτηση για μόνιμη παραμονή στην Ολλανδία μόνο αφού ζήσετε στη χώρα για πέντε χρόνια και ορισμένες τράπεζες ενδέχεται να μην παρέχουν στους μη μόνιμους κατοίκους δάνειο που καλύπτει το υψηλότερο ποσοστό της τιμής αγοράς.

Ολλανδική αγορά ακινήτων και κόστος αγοράς

Οι τιμές των κατοικιών εκτοξεύτηκαν στα ύψη το 2018 , ειδικά στο Άμστερνταμ, την Ουτρέχτη και τη Χάγη, και είναι πιθανό να συνεχίσουν να αυξάνονται. Λόγω του προβλήματος έλλειψης στέγης υπάρχουν σχέδια για πάνω από ένα εκατομμύριο νέες κατασκευές σε όλη τη χώρα έως το 2035. Οι μισές από αυτές προγραμματίζονται να ολοκληρωθούν έως το 2025.

Σε σχέση με τον υπολογισμό του κόστους αγοράς ακινήτου υπάρχουν διάφοροι παράγοντες που πρέπει να σκεφτείτε. Ορισμένοι είναι υποχρεωτικοί και άλλοι προτεινόμενοι.

Γενικά, οι χρεώσεις για διάφορες υπηρεσίες υπολογίζονται σε σχέση με την αξία του ακινήτου συν ΦΠΑ (BTW στα Ολλανδικά) και πρέπει να καταβληθούν πριν γίνει οποιαδήποτε ανταλλαγή. Το σημαντικό προκαταβολικό κόστος που πρέπει να λάβετε υπόψη είναι η κατάθεση προπώλησης 10% (Koopovereenkomst waarborgsom). Το ποσό αυτό αφαιρείται από την τιμή του σπιτιού με την ολοκλήρωση.

Οι δαπάνες περιλαμβάνουν:

• Φόρο μεταβίβασης – Overdrachtsbelasting : 2% της τιμής αγοράς.
• Σύμβαση μεταβίβασης – De leveringsakte : 0,3% (συν BTW) της τιμής αγοράς.
• Διακανονισμό υποθήκης – Υποθετικά : 1% της υποθήκης ή 1,2% (συν BTW) της τιμής αγοράς.
• Στεγαστικό συμβόλαιο – Hypotheekakte : 0,15% (συν BTW) της τιμής αγοράς, με έκπτωση φόρου.
• Αμοιβή κτηματομεσίτη – Makelaarscourtage: 2% (συν BTW) της τιμής αγοράς.
• Αποτίμηση – Taxatierapport: 0,2% (συν BTW) της τιμής αγοράς, με έκπτωση φόρου.
• Άλλα καθορισμένα κόστη περιλαμβάνουν Συμβολαιογράφους και Αμοιβές Κτηματογράφησης

Συνολικά, αυτά τα πρόσθετα κόστη αθροίζονται περίπου στο 5-7% της τιμής αγοράς, με την προϋπόθεση ότι απαιτείται δάνειο.

Πού ψάχνω για σπίτι?

Υπάρχουν διάφοροι τρόποι για να βρείτε το σπίτι των ονείρων σας. Από την αγγελία που θα σας στείλει ένας φίλος μέχρι μια επίσκεψη στο κοντινότερο μεσιτικό σας γραφείο. Παρακάτω παρατίθενται κάποιες ιστοσελίδες:

• Expatica
• Funda 
• Huislijn
• Pararius
• Zoekallehuizen
• Jaap

Αν βρείτε κάποιο ακίνητο που σας ενδιαφέρει μέσα σε αυτές τις ιστοσελίδες, καλό είναι να επικοινωνήσετε άμεσα με τον ιδιοκτήτη ή τον μεσίτη, καθώς η ζήτηση είναι ιδιαιτέρως υψηλή.

Πέρα από το ίντερνετ που είναι ο δημοφιλέστερος και πιο εύκολος τρόπος αναζήτησης σπιτιού, μπορείτε να κινηθείτε και πιο παραδοσιακά είτε ρίχνοντας μια ματιά στις ολλανδικές εφημερίδες, είτε ρωτώντας φίλους/γείτοντες/γνωστούς/συναδέλφους είτε κάνοντας βόλτες σε γειτονιές που σας ενδιαφέρουν προσέχοντας τις πινακίδες Te Koop (προς πώληση).

Μεσίτες ακινήτων

Γενικώς συνιστάται να απευθυνθείτε σε έναν μεσίτη (makelaar) όταν αγοράζετε ένα ακίνητο στην Ολλανδία. Οι μεσίτες μπορούν να σξιολογήσουν τις ανάγκες σας και να βοηθήσουν στην εύρεση ακινήτων που πληρούν τα κριτήριά σας, όπως τον τύπο της ιδιοκτησίας, τον τοποθετικό παράγοντα, το μέγεθος και τον προϋπολογισμό σας. Επιπλέον, μπορούν να διαπραγματευτούν εξ ονόματος σας την τιμή του ακινήτου, αλλά και να σας βοηθήσουν στην συμπλήρωση των απαιτούμενων εγγράφων, καθώς έχουν γνώση της νομοθεσίας που αφορά τις αγορές ακινήτων και καλύτερη εποπτεία της αγοράς. Τέλος, ο μεσίτης μπορεί να δώσει συμβουλές σε ό,τι αφορά τους τρόπους χρηματοδότησης για την απόκτηση ακινήτου.

Η αμοιβή σε ένα μεσίτη κυμαίνεται συνήθως στο 1–2% της τελικής τιμής του ακινήτου (χωρίς το ΦΠΑ). Αν αποφασίσετε να συνεννοηθείτε απευθείας με τον ιδιοκτήτη, βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε όλες τις νομικές απαιτήσεις για την αγορά και πώληση ακινήτων στην Ολλανδία, ώστε να μην σας ξεγελάσουν.

Βήματα για την αγορά

1. Προσδιορίστε το budget σας

Το πρώτο βήμα για την εύρεση ενός διαμερίσματος ή ενός σπιτιού είναι να καταλάβετε τι χρειάζεστε, τι θέλετε και τι μπορείτε να αντέξετε οικονομικά. Η αγορά σπιτιού είναι μια σημαντική κίνηση και είναι σημαντικό να την δείτε σοβαρά και ρεαλιστικά. Ένας σύμβουλος στεγαστικών δανείων μπορεί να σας βοηθήσει να ανακαλύψετε τη μέγιστη υποθήκη σας και να σας εξηγήσει το πρόσθετο κόστος που σχετίζεται με μια αγορά ακινήτου.

2. Κανονίστε τα viewings

Αν επιλέξετε να συνεργαστείτε με κάποιον μεσίτη θα έχετε πρόσβαση σε σπίτια που ακόμα δεν έχουν δημοσιευτεί. Επίσης οι μεσίτες μπορούν να έρθουν μαζί σας στις επισκέψεις που θα κάνετε και να σας συμβουλέψουν για τα θετικά και τα αρνητικά της κάθε ιδιοκτησίας. Μην ξεχάσετε να συμπεριλάβετε στην τελική επιλογή σας παράγοντες όπως η τοποθεσία (είναι κοντά στην εργασία? στο σχολείο? σε συγκοινωνίες? σε νοσοκομείο? έχει αρκετή ηρεμία ή πράσινο? κλπ.), την ποιότητα και κατάσταση του ακινήτου, αλλά και του κτιρίου στο οποίο βρίσκεται, το είδος του συμβολαίου κλπ.

3. Κάντε προσφορά και ξεκινήστε την αγορά

Η προσφορά μπορεί να γίνει είτε για ολόκληρο σπίτι είτε για διαμέρισμα. Αν κερδίσειτε την προσφορά ακολουθεί η συμφωνία προπώλησης (koopakte). Αυτή πρέπει να συνταχθεί από δικηγόρο και να υπογραφεί τόσο από τον αγοραστή όσο και από τον πωλητή. Ως αγοραστής, μπορείτε να προστατεύσετε τον εαυτό σας υπογράφοντας μια συμφωνία αγοράς με μια οικονομική ρήτρα. Αυτό σας προστατεύει εάν ένας στεγαστικός δανειστής αποφασίσει να απορρίψει μια αίτηση στεγαστικού δανείου, επιτρέποντάς σας να αποχωρήσετε από την πώληση χωρίς κυρώσεις.

Ως αγοραστής έχετε επίσης το δικαίωμα να ακυρώσετε το συμβόλαιο αγοράς εντός τριών ημερών χωρίς να αναφέρετε το λόγο. Μετά την περίοδο αυτή, θα ξεκινήσει διαδικασία σύνταξης του συμβολαίου. Υπολογίστε ότι τα έξτρα έξοδα που θα προκύψουν αντιστοιχούν στο 6% της τιμής του ακινήτου . Η επόμενη κίνηση είναι η κατάθεση του 10% της συνολικής αξίας (ή μια σχετική εγγύηση από την τράπεζα), εντός 4-6 εβδομάδων. Ο σύμβουλος σας αναλαμβάνει να σας εξηγήσει στα Αγγλικά την όλη διαδικασία, ώστε να μην υπάρχουν παρανοήσεις.

4. Οριστικοποιήστε το δάνειο σας

Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων (hypotheek) βρίσκονται στο χαμηλότερο επίπεδο όλων των εποχών και ορισμένες τράπεζες ενδέχεται να προσφέρουν 100% στεγαστικά δάνεια. Υπάρχουν πολλές επιλογές όσον αφορά τον τύπο των ολλανδικών δανείων, αλλά ο πιο δημοφιλής είναι ο γραμμικός (lineaire hypotheek) και ο προσόδου ή αποπληρωμής (annuïteiten hypotheek). 

Συνιστάται να πάρετε έναν σύμβουλο στεγαστικών δανείων για να σας βοηθήσει να βρείτε τη σωστή επιλογή σε σχέση με τα οικονομικά σας. Επίσης βεβαιωθείτε ότι γνωρίζετε τα πρόσθετα τέλη που θα χρειαστεί να πληρώσετε ως μέρος της αγοράς και τα οποία δεν περιλαμβάνονται στο στεγαστικό σας.Αυτά συνήθως επισημαίνονται ως kosten koper και περιλαμβάνουν το τέλος μεταβίβασης (overdrachtsbelasting ), τις συμβολαιογραφικές αμοιβές και τις αμοιβές αποτίμησης.

5. Υπογράψτε το συμβόλαιο στον συμβολαιογράφο

Η αγορά κατοικίας στην Ολλανδία προστατεύεται από νομικές διαδικασίες. Ένας συμβολαιογράφος (notaris) ενεργεί ως νόμιμος μεσολαβητής μεταξύ πωλητή και αγοραστή. Για την πώληση κατοικιών στην Ολλανδία απαιτείται συμβολαιογράφος. Οι συμβολαιογράφοι διερευνούν εάν το ακίνητο μπορεί να πουληθεί, την εγγραφή στο Κτηματολόγιο και άλλες νομικές απαιτήσεις. Συζητούν επίσης μαζί σας τo δάνειο και ενημερώνουν το Κτηματολόγιο και το υποθηκοφυλακείο με το όνομά σας. Η ανεξάρτητη αξιολόγηση των συμβολαιογράφων εποπτεύεται από το KNB The Royal Dutch Association of Civil-Law Notaries.

 Όταν εγκριθεί το στεγαστικό σας, το τελευταίο βήμα είναι να υπογράψετε την στεγαστική πράξη και μια σύμβαση μεταβίβασης (akte van levering) στον συμβολαιογράφο. Πριν από αυτό, ο τελευταίος σας αποστέλλει μια δήλωση με τα τέλη κλεισίματος, τα οποία πρέπει να πληρωθούν μέχρι την ημερομηνία μεταφοράς.

Εάν υπάρχει ανάσφαλεια ως προς την γνώση ολλανδικών, ο συμβολαιογράφος θα απαιτήσει την παρουσία διερμηνέα για να διασφαλίσει ότι κατανοείτε πλήρως τους όρους του συμβολαίου. Και μόλις υπογραφεί και χρονολογηθεί κάθε σελίδα, ο συμβολαιογράφος θα ενημερώσει το Ολλανδικό Κτηματολόγιο (Kadaster) για τη μεταφορά.

Σημείωση: O τόκος του δανείου έχει έκπτωση φόρου για την κύρια κατοικία σας στην Ολλανδία. Ο σύμβουλος σας θα σας βοηθήσει με οποιαδήποτε απορία σε σχέση με αυτό.

6. Εγκατάσταση στο νέο σπίτι

Καλή αρχή στο νέα σας σπίτι!

Χρήσιμα λινκ

• NVM – Ολλανδική Ένωση Μεσιτών και Εμπειρογνωμόνων Ακινήτων
• IND – Υπηρεσία Μετανάστευσης και Πολιτογράφησης
• WOZ Waard – Εκτίμηση δημοτικής περιουσίας
• Kadaster – Κτηματολόγιο

Πηγή: https://www.expatica.com/
https://www.belastingdienst.nl/

Author: SuperGreeks Newsroom